远程办公重创商办写字楼，4530亿美元“灰飞烟灭”

来源：华尔街见闻时间：2022-12-09 17:55:10

(资料图片仅供参考)

跟马斯克一样想取消员工远程办公的，可能还有美国的写字楼房东。

今年9月，一份来自美国国家经济研究局（NBER）的报告指出，新冠肺炎大流行期间保留下来的远程办公方式正在给写字楼地产带来“末日（apocalypse）”，价值4530亿美元的写字楼地产价值已经被抹去。

该报告表示，在新冠肺炎大流行之前，全美商业办公空间的入驻率约为95%。然而到了2020年3月，写字楼的入驻率骤降至10%，直到今年9月也仅恢复到47%。

入驻率的“脚踝斩”，导致美国2020年1月至5月期间的租赁收入下降了17.5%。

NBER的数据显示，在新冠肺炎大流行之前，每年出租的写字楼面积达到了2.53亿平方英尺，然而截至2022年5月，只有5900万平方英尺的写字楼被出租。NBER认为，这表明租户对办公室的需求大幅下降。

此外，尽管空置率创下30年来的新高，但自疫情爆发以来，还有61.7%的有效商业租约尚未到期续期，这意味着“租金可能尚未见底”。在可预见的未来，投资商业房地产可能不是最好的选择。

根据NBER的数据，2019年可投资的商业房地产资产总额约为4.7万亿美元，其中写字楼占比最大。投资写字楼房地产的一种常用方法是商业抵押贷款支持证券(CMBS)，它通过由CMBS池组成的商业抵押贷款支持指数(CMBX)进行管理和交易。

NBER称，较早年份的CMBX中，办公楼抵押品的比例往往更高。但现在那些新的、办公室规模较大的CMBX损失得最多。

不过，也有一部分例外：硅谷的空置率一直在下降。

至于如何处理废弃的办公楼，NBER有两个建议:将旧办公室改造成新的“A+”办公楼，这类写字楼的估值和入驻率都没有那么大的下降；或者把它们变成多户居住的空间。