世界观察:年轻人如何半价在北京买第一套房?
对很多普通北漂年轻人来说,在北京买房是需要奋斗一辈子的。最近两年,任凭大环境如何低迷,北京房价一直坚挺。
(相关资料图)
朝阳区的新楼盘,一平米均价近10万,
二手住宅一平米均价近6万。
“20多岁来到北京是因为梦想,30多岁回到老家是因为没房”。在真决定何去何从的时候,能不能攒出一座房子,就成了很多北漂年轻人梦醒时分的最后审判。
对于普通购房者而言,房子的价格就摆在那里,几乎没有抄底和捡漏一说。但最近,一种动辄就可以七折买房、省下几十乃至上百万的小众买房方式开始走红——
年轻人开始瞄上法拍房了。
阿里拍卖上的在售法拍房
法拍房,即通过法院强制执行拍卖的房屋。大部分法拍房来自于经济纠纷,当债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时,法院将债务人名下房屋拍卖,以偿还债权。
还有一小部分法拍房,来自于金融犯罪、刑事案件、贪污腐败等,法院将原业主的房产进行查封并拍卖,拍卖所得案款根据不同案件再进行不同处理。
不买法拍房的理由可以有一万种:大部分不能实地看房;原房主可能赖着不走;感觉不吉利……买法拍房的理由只有一种——它足够便宜。
最近几年,法拍房的房源数量和成交量激增。2017年全国法拍房数量仅有几千套,到了2021年,阿里拍卖网就出售约8万多套法拍房。
社交网站上,不少本想不到自己能在大城市安家,但却借法拍房弯道超车的年轻人分享着喜悦:
“一直觉得买房得奋斗一辈子,还租着要爬六楼的老破小,结果在28岁就突然拥有北京200平的房子了。”
小红书截图
“6年沪漂,社保中间断过一次,没有购房资格,后来发现上海的法拍房不限购渠道,还能按揭贷款,历时一个月就拥有了属于自己的房子。”
“离婚一年半,30岁的最后一周,我终于在南京买了房,法拍房捡漏,总价77万,一桌一椅都是属于自己的,真香呀。”
突破心理障碍,就能真香定律?
对于安土重迁的中国人来说,买房是毋庸置疑的大事。而像风水、福气这些不能量化的东西,又构成了评判一幢房子的重要标准。
互联网上,有多少人说法拍房便宜,就有多少人说法拍房晦气。一位网友如此形容,“每一套法拍房的背后,就有一个家庭悲惨的遭遇。”
社交网站截图
小美从事房地产相关行业11年,最近两年开始做法拍房辅拍,大概工作内容是帮客户做房产背调、规避风险的。她告诉我,最近几年,以两三百万的成交价拍下北京第一套房的年轻人越来越多了,“这说明啥,说明法拍房省下来的是实实在在的真金白银。”
“我有一个客户就是这样子,小年轻想赶在领证前买房,手里只有20万,找家里人和男朋友凑了100万首付,这种情况下,她通过司法拍卖,用300万买了一套市价400万的房子,压力不就小太多了?”
也会偶尔上新精装全新的豪宅
“司法拍卖的起拍价一般是市场价的5—7折,有些豪宅腰斩拍卖,可以省下几千万。但即便是最便宜的房子,也能省出个30万吧,那是不是一辆奔驰车就出来了?”
小美总结,“这就是真香定律,就是不管你之前怎么想,买了就会觉得‘真香!’”
去年年底,小美开始在小红书上更新法拍房的捡漏信息。不过吸引我关注她的,是她发的几套曾发生过凶杀案件的法拍房。其中几宗残忍、离奇,造成过不小的社会轰动。但令我惊讶的是,就连这些正儿八经的凶宅都已全被拍下。
“有人就觉得,他不怕这个,有地方住更重要。房子这东西,只要价格合理,不会愁卖的。”
不过也有实在突破不了心理障碍的。小美曾经有个客户,看上了亦庄一套市价1100万,起拍价700万的房子,原房主曾在房子里上吊自杀。“当时客户非常心动,出了一次价,但客户妻子怎么说也不让再加了,说要是丈夫出差,自己实在不敢一个人住,最终房子750万就拍给别人了。”
像在暗网买房,便宜的背面是风险
2022年,老胡和木木以540万的价格,在北京回龙观拍下了一套面积为119平米的三居法拍房。“拍的时候有点上头了,最终出价超出了心理价位,成交价大概只比市场价格低了20万。”
小红书截图
据老胡说,最开始想买这个房子当然是因为便宜、贷款高、缴税少。“如果买二手房,需要缴纳增值税,但法拍房只需要缴纳契税。”
“另外,其他买房方式有贷款限额。当时我们看的五环外房子,一般最高能贷243万。但法拍房最高可贷款成交价的65%,没有数额上的限制。”
从拍卖到过户用了一个月的时间,流程算是顺利,问题出在了腾房上。
“原房主一直赖在里面,当时有疫情,法院也不方便下社区调解。最后我们找到了被执行人的电话,跟他说,要是不腾房的话,我们就要申请强制执行了,他最终才同意搬,整个过程用了5、6个月。”
法院会在拍卖页注明法拍房的占用情况
想捡漏,就要承担风险,腾房一直是法拍房买家最头疼的点之一。一位法拍房买家在网上分享自己的经历时说,“有些被执行人甚至会故意找来老人占房,这样法院便不能强制清退了。”
房子被拍,原房主持刀拒不腾房
除此之外,法拍房还有其他隐患,比如可能存在恶意租约。据说,有些被执行人故意把房子租给自己的朋友,一下租个一二十年,即便你拍下了房子,也不能入住,因为“买卖不破租赁”。
再比如,有些法拍房不属于普通住宅,产权归属于公司,这种情况有可能需要缴纳土地增值税,有时候,这个税比房子本身还要贵。
另外,有些案件对后续居住的影响小,比如断供的、经济纠纷的,有些案件的影响大,“比如涉黑的,会担心上门报复”。据小美说,贪污腐败案件相关的房子甚至很受一些买家的欢迎,“因为他们觉得这样的房子被法院和原房主维护得比较好”。
此外,买房者最在意的就是“凶宅”了。但小美告诉我,“如果买房者在这方面很讲究,只看是否为凶宅是不够的”,原因是“凶宅的条件很限定,指发生过凶杀案件的房子,像意外坠楼、自杀、煤气中毒死亡的,都叫非自然死亡,严格意义上不会划分为凶宅”。
另外,只有即时发生的凶杀案,法律才要求告知买家。如,张三的房子发生了凶杀,张三卖给李四时必须要告知,但假如中间转手给过其他人,再卖给李四,就不用告知了。
小美分享了这样的一个案例:北京市海淀区某小区,402的房主跟邻居403产生矛盾,于是持刀去403砍人,反被403房主反杀。死者是402房主,但死亡地点却在403房间。“在这种情况下,402房就不是凶宅,别人也没有义务告知这些情况。”
总的来说,大多数买家对法拍房有所忌惮的主要原因,不外乎是觉得房子的“前世”太过扑朔迷离,法院给的描述不够,自己也无法摸清。
但也正是这些麻烦,在另一些年轻人的眼里成了“为省钱而必要付出的劳动”。毕竟,“一点风险不承担,又怎么能占到便宜呢?”
ending
现在,老胡和木木的法拍房正在重新装修,两个人都期待能早点搬进去。说起房子,他们几乎攒出了一部“血泪史”:
“刚来北京时,在南三环租房,北四环上班,每天都要坐地铁跨越大半个北京。北漂6年租过5个房子。2019年,年薪到手不到20万,看看北京的房价,决定在杭州买二手房,三年后卖出时才发现买亏了,直接赔掉40万。”
小红书截图
他们生活中的重要决策也都围绕着房子:在杭州买房时用掉了木木的首套购房名额,为了保住老胡在北京的首套购房名额,两人迟迟没有领证,直到去年年底拍下法拍房之后才领。
对于少数人来说,法拍房市场是投资游戏,一买一卖就挣几百万的神话在圈子里流传。但对于多数人来说,他们还是想从这些“历史复杂”的房子里挑一个家。
一边是风险,一边是刚需。老胡和木木的做法可能代表了大多数年轻人的心态:
“我们还是没告诉家里人自己拍的是法拍房,觉得自己心里有数,又怕他们担心。”
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