【四批次倒挂排行榜】出炉!17盘高居榜首!TOP1唐镇双子!一文看清哪家性价比最强!
主力参考该新盘直线1.5km以内二手商品住宅挂牌均价,以及新盘物业费、绿化率、容积率、车位比、周边是否有地铁、所在板块评分、学区数量等因素综合生成!
四批次有倒挂的新盘,只有17个!没有标明周边二手房的新盘,主要是以下2点因素:
产品特殊,同区位有次新二手房但无该种产品类型
(资料图片仅供参考)
项目周边在限定范围内无对标房源
纵观下来,四批次整体倒挂水平中等偏上,高倒挂仍然集中在老面孔的网红板块,如唐镇、大虹桥;
吴泾、嘉定新城、马陆、顾村也有可观的倒挂空间。
一般而言,高倒挂便意味着积分要求较高。但上述板块,除了唐镇高积分,剩下基本60分左右都可大胆冲,值得伙伴们抓紧机会!
最近的上海楼市,“小阳春”属实走得太快。
翻开4月份的“成绩单”,感觉不太好:
新房方面,除了建发璟院“火得出奇”,前滩、徐汇、桃浦均表现一般;
二手房方面,成交量预计在1.8万套左右,相比3月跌幅明显。
而实际上,楼市已经在政策端和供给端有所放松,上海楼市的这般表现,已经让市场感受到阵阵“凉意”。
虽然“凉意”没有很快地传导到二手房价上,但未来短期内二手房价能否坚挺如初,还要打上一个大大问号。
与之密切关联的、也是打新一族密切关注的“倒挂”,当然也受到影响——
不排除二手房价回调,倒挂率行将缩水。
而买房从来就是对未来财富的重磅投资,因此,从安全性和收益率角度来看,追求更高的倒挂率,自然没错!
下面我们具体展开聊聊四批次倒挂,究竟哪家强?
唐镇双子,四批次倒挂王者,适配70+分
唐镇的火热,已经不是什么新鲜事了。
去年浦发唐城以1077组认购,约316%的认购率引燃唐镇,最终入围分76.77分,堪称现象级红盘;今年又有华发半岛华庭,认购率约493%,最终入围分75分。
唐镇屡屡高分霸榜,离不开优秀的居住界面和宜居氛围,尤其是张江购买力+教育+轨交配齐,已经是700-1000万级置业优选。
再就是本文所讲的高倒挂率!
板块内优质二手房价格早已经超过10万/㎡,这在外环外已实属少见。
特别是华发半岛华庭和安高申宸院西侧,就是绿城玉兰花园,如今成交价已接近12万/㎡。
截图来自一房一万二手房小程序
按理说,唐镇二手价格已然不低,且大量供应新房,质优价优,二手房成交应当受到“挤压”才对。
但观察二手成交,最近1-3月光是“唐镇三兄弟”(仁恒东郊花园、大名城紫金九号、浦发檀府)就成交近40套,且套均成交总价集中在800-1000万左右。
这个价位段正是当下唐镇新房供应的主力价位。
能有如此活跃的成交量,只能说明唐镇的板块价值足够具备吸引力。
大量持币待购的购房者买唐镇,缺的不是资金,而是积分。唐镇新房热度难退,想来已是情理之中!
对于这俩盘,笔者简单聊几句:
此次,唐镇双盘入市必然又是一番争斗。
即便是认购相撞,积分预计也不会有太多下滑,建议70+分更稳妥。
从整体品质来看,两盘应该不相上下,安高申宸院人车分流;华发半岛华庭容积率更低,交房预计要早半年左右;
如果注重轨交出行,安高申宸院距离2号线唐镇站更近些,出行体验更好。
另外,单纯从大户型的买到概率来看,华发半岛华庭南地块4房大户型套数更多,摇号中签率更高些。
TOP2 大华锦宸府!倒挂率:38.3%,中低分可入
作为浦东大型居住社区,北蔡本身并没有产业支撑,但周边的邻居都是大佬,像前滩、张江、花木等,再加上处在浦东内中环的有利位置,7/13/18号线环伺轨交便捷,源源不断的产业外溢居住需求涌入进来。
因此,北蔡的居住功能十分优越。
北蔡的商品房住区主要分布在大华锦绣华城,而接下来的新房供应,也主要集中在锦绣华城及周边。
就整个大华所在小片区来讲,标杆次新房普遍都在12-14万/㎡左右。
截图来自一房一万二手房小程序
而且就1000-2000万间的改善客群而言,北蔡的“香水指数”很高。在2022年至今的二手房成交板上,北蔡挤进了T0P7。
由此可见,北蔡在中产家庭的置业观里面,还是深受欢迎的。
此次,大华锦宸府二期加推,同样是稀缺改善大平层户型,当然不排除还有“书包”的可能,分数不高的伙伴可以酌情冲!
TOP3 虹桥公馆3期!倒挂率:34.48%,积分50+抓紧机会
大虹桥一向是置业的热门区域。同时也是新房二手房倒挂高发区域。
计算虹桥公馆3期的倒挂率,我们依然是参考周边次新房,包括星之屿,绿中海明苑,仁恒西郊花园,招商虹桥公馆等小区。
虽然最近有人拿万科天空之城7万+/㎡的成交说事,但懂的人都懂,那都是低区、靠马路的房源,也仅仅是个例,不足以说明大虹桥房价“坍塌”;
况且,即便是7万+/㎡出,上家还是获利颇丰。
徐泾当下优质次新的成交,还是比较稳定,8-9万/㎡间还是比较靠谱的。
截图来自一房一万二手房小程序
虹桥公馆3期,四批次再加推312套房源,项目前期房源已交付,作品呈现效果相当出彩;
另外,项目周边居住氛围成熟,居住氛围好,南侧为规划教育用地,一路之隔,从幼儿园小学到初中高中还一应俱全...
产品约1.7容积率低!户型无连廊设计,在大虹桥土拍继续涨价的情况下,值得好好把握!
此次推出的套数更多,预计入围分和前期差不多,50+分的购房者值得尝试。
TOP5 中建万科未来城!倒挂率:30.15%,55分+的伙伴别放弃!
嘉定新城一直是500-600万级置业的热门之选,新盘屡屡触发积分。
原因在于11号线地铁盘+丰富全能的生活配套+崭新城市界面+五大新城距离市区最近,又是嘉定重点打造的新兴阵地,自然备受关注。
而说到项目本身,在拍地之初,中建万科未来城就被给予厚望,流量很高。
毕竟由万科这样的“大佬”担纲+11号线TOD,放当下五大新城算翘楚。
项目周围几乎没有任何老破小,2000年后的次新房更多些。
距离项目最近的楼盘绿地海域观园、臻品嘉园,这俩小区目前挂牌价格集中在5.5-6.2万/㎡之间,房龄在2011到2014年。
再往南就是嘉定二手标杆金地世家、西郊金茂府,不满五年,目前成交价主要在7万+/㎡。由于项目品质高,业主大都自住,二手房源相当少!
截图来自一房一万二手房小程序
对比之下,均价约5万/㎡的中建万科未来城性价比可以了!项目社区内部设计,户型的展现就有对标西郊金茂府的架势,未来二手价应该足够与其持平!
鉴于此次项目推出870套大体量,以及房万前期实地探盘摸排情况,积分55分+的伙伴也不要放弃机会!
TOP6 象屿招商公园1872北区!倒挂率:28.56%,积分60+大胆冲!
象屿招商公园1872堪称500-600万级“南霸天”,从倒挂率上来看,与中建万科未来城不相伯仲。
首先,两者都是超级大盘,体量2000+套;
其次,两者都是纯正地铁盘,备受刚需购房者青睐。
所不同之处在于,嘉定新城几乎都是现成的,教育、商业、医疗就近可享,但却缺乏重磅产业支撑;
而吴泾当前配套能级不高,却有大量商业、教育规划,又占位滨江带,还有紫竹高新产业加持,未来发展前景上限显然高出嘉定新城不少。
从当前嘉定新城/吴泾的二手房价走势也可以看得出来,吴泾的后发劲头要比嘉定新城猛烈许多。
因此,选择吴泾的理由就是这里的未来会更加值得期待!
此次项目加推288套房源,体量并不大,积分大致维持60分+的态势。
今天除了以上楼盘,还有其他楼盘的倒挂也都可圈可点,在此不做一一分析了。
最后:
还是要说明的是,倒挂只能作为判断性价比的因素之一,倒挂高的不一定就适合所有人买,考虑到买房的这事的“可操作性”,积分+预算+产品等因素才是匹配的关键!
也要提醒大家的是,这份“倒挂”名单咱们是参考今年3月份的二手行情,当某个地段的新盘突发供应也会直接影响该区域二手的成交,也就是短暂的出现“没倒挂”或“倒挂率低”,或者有些标杆盘可能存在有价无市的现象。
总之,好房子的标准永远只有一个,那就是适合的,又是你喜欢的!
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