每日热点:农村小院的初体验
今年去一个朋友那里游玩,他在凤凰岭下租了个小院,周末可以到那里休息。后来又有一个朋友在京密引水渠畔的村子里租了农家院,将其打造为周末休闲以及暑假带娃的场所。受他们的启发,我也尝试寻觅合适的农家院。没想到,这看似有些随意的想法,一步步走下来,竟成了现实。
【资料图】
从线上到线下
在视频中翻看过几个农家院视频之后,算法就不断给我推送类似的信息,最开始的时候,算法给我推荐了不少外地的新建别墅,后来随着我的浏览行为做了调整,推送的主要就是北京周边的农家院了。
通过线上可以快速学习到相关知识,尤其当你表现出对某种事情的兴趣之后,海量的相关信息都涌了过来,如果学习和辨别能力足够强,就可以迅速成为这个领域的“专家“。但是要想进一步了解真相,还是要有线下的动作。
在浏览了大量视频之后,我挑了几个认为不错的候选项,照着联系电话找中介,开始线下考察。
顺义的网红风
最初看的是一个顺义的小院,离国际鲜花港不远,地处交通便利的平原村。
院子是村民将自己的宅基地交给第三代理,第三方投资进行装修改造,装修的风格有些网红范儿。租户与第三方签约,租金一年8万,但必须一次性支付20年的租金,也就是支付160万之后,获得这个小院的20年使用权。
不仅房屋做了基础装修,第三方还提供了包括全套的厨卫设施和冰箱、洗衣机、电视等家用电器。由于是全新改造的房子,所以与后来我们看的院子都不同,这里房间北向也有窗户。
屋前的空间可以种菜养花,墙外可以养些家禽,车子可以停在墙边,旁边是村里的篮球场,家门口对着一小片荷花塘。听起来一切都挺完美,除了一次性支付20年租金的付款模式。
在此前,我们学习了目前的规章制度,还咨询了相关法律人士,了解到目前政策是允许农民将自己的宅基地出租变现的,出租时间最长20年。但律师朋友提醒我,这种合约并非没有风险,尤其我了解到并不是和宅基地的拥有者直接签租赁协议,而是要与第三方签合同,于是我决定先去考察别的选项,再做最后的决定。
怀柔的民宿风
第二轮我们去看的院子,也是在视频号上刷出来的,有几个民宿想转让,地处怀柔。事先约好见面的地点,我们便驱车来到怀柔县城西面的山里。
这是同一个老板投资经营的几个不同院子,都在公路边,处于正常营业状态。不同小院的风格不尽一致,但房屋的规模、格局和设计主要是满足城里一两家人来度周末的需求,所以除了住宿的条件之外,还有公共的活动空间,甚至都做了可以戏水的小池子。
据介绍,这位民宿经营者前后投资了不少类似的小院,至今已三年多。一个院子在旺季的假期,一天的租金就要数千元;但来的客人需要民宿提供食宿,还有日常的维护打理等工作,院子太多顾不过来,所以想把其中一部分的剩余租期连带装修和基础设施一并转让。
这些小院证照齐全,可以买来自己住,也可以继续出租做民宿,兼顾了投资和休闲。只是价格不菲,整体转让费都是上百万,均摊到剩余的十几年租期里,年租金基本是10万甚至更高的水准。
我们想找的是一个独处的地方,不可能接受期间再有外人光顾甚至住下来。这种纯休闲的风格虽然看起来不错,但对于我们来说,实用性就差了很多,需要大规模改造才行,因此这几家民宿就淡出了我们的视野。
武清的中式风
察觉出我们的态度后,带我们看怀柔民宿的中介说,他现在主推的实际是天津武清的小院,并且展示了几个视频和图片。
从地理位置来看,这里虽然在行政区划上隶属天津,但其实离北京的市界只有十几公里,而且离高速不远,到五环约一个半小时的车程。相对于北京,天津对于农村宅基地出租的管控开放得多。根据国家相关规定,宅基地不可买卖,出租年限最长为20年,因此这里由村委会盖章担保,将村里的宅基地上进行了“豪华“装修,以模板化的方式改造中式小院,再进行商业运作。
一块翻修前的地少则280平米,多的将近500平米,在此基础上打造的颇有复古风范的中式院子,需要多少钱?中介说全套装修好的,20年的小院使用权,报价不足百万,最低甚至只要68万,并接受客户的个性化定制需求。
这种模式中主推的院子是两合院(向南的正房外加朝东的西厢房)。正房一般由3~5间独立的房间组成,一般来说,两边是带卫生间的卧室,而中间的几间房可以打通组成大客厅,外面有一个阳光走廊把几个房间连起来。厨房一般都放在西厢房。剩下的空间就可以由房主自由发挥了。
院子中间就是“私家菜地“,虽然总面积不过一两分(一分地是66平米),但完全可以区隔成菜地、花园、茶室等功能区,愿意晒太阳的搭个阳伞,想干农活的就去面朝黄土地耕作,种瓜得瓜,种豆得豆。
看了介绍和图片,我觉得相当不错,本来决定去现场看看,但是被忽起忽落的疫情吓到,没敢成行。我意识到:这也是一个需要重点考虑的因素啊。
怀柔的精致风
既然一时半会不能去天津,只好先把目光转了回来。经朋友介绍,我们认识了一个在村里专攻宅基地翻修后出租的设计师,约好时间,我们驱车到怀柔另一个村里。
见到这位设计师时,她正在工地上指挥施工,然后她把我们带到了这个小院里。
这是她刚刚改造完的小院,被一个大学老师相中了,已经签单。看到这个风格和我们当时的想法非常契合,就积极地表达了合作意向,同时也和她深入地聊了起来。
经她介绍,我才了解到:这些天来,我看的都属于“院子整装“,是目前流行的商业模式。为便于解释,我称她为“平台方”,我们这些购买者为“客户”,宅基地拥有者为“农民”。
平台方在农村寻找愿意将宅基地出租的农民,和农民签署20年的委托协议,之后平台方投资对宅基地进行改造,改造完成后采用小院整租以及一次性付款方式,实现资金回笼。
所以无论农民与平台方的协议里如何定义支付方式,平台方和客户之间都是一次性付款,而价格的核算也是按照整租到合约到期的时间,来把成本折算成年租金的。也就是说,无论营销的时候说年租金是多少,本质上都是客户向平台方全款支付所有费用。
这位设计师说他们以前是在城市里做装修的,但是现在室内装修行业卷得厉害,于是她另辟蹊径在农村做院子整装。由于这种模式周期短、回款快,加上在农村租院子的潮流逐渐兴起,因此很快吸引了很多“平台方“来投资开展这种模式。
但正如我体验过的,经过平台方租的话,模式过于单一,都是整租20年且一次性付款。一次性付20年的租金,租客的风险过大,那么能不能时间短一些,租5年或者10年呢?
设计师给我做了解释:一处房子最好的状态也就维持5~10年,10年之后房屋老旧、设计过时、甚至可能出现一些物件损坏,很难再租出去。院子整装的成本是按照20年来摊的,10年就换租客,需要重新再装一遍才可能出手;而这时候租期只剩下10年,投入产出比太差。
所以她说:现在院子整装的都是这种模式,如果你们不接受,就自己找合适的院子,与农民签署租赁协议,我们负责设计和装修,一次性收取装修费,这也是可以的。
经过一番线下的考察,在短短几天时间里,我不但看了不少美丽的农家小院,还学到了院子整装这种新型模式。感慨创新无处不在的同时,出于风险等因素的考虑,我放弃了平台方提供的院子整装,转而希望在现成的农家院中找到合适的对象。
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