每日观点：上海的老破小，正在被刚需“抛弃”

原标题：上海的老破小，正在被楼市“抛弃”

最近，最火的城市可能非鹤岗莫属了。

一位25岁自由插画师，为了逃离南京高昂的房租，决定去鹤岗花1.5万元买房定居。

【资料图】

一对杭州的90后小夫妻，在被互联网公司优化后，用4万元，在鹤岗全款买了一套房子，做起了直播带货。

很多人说，鹤岗是精神上的北上广。

充满了向往，正在去鹤岗买房的路上。

千万别急。

其实，第一批去鹤岗买房的人，早就已经逃离。

鹤岗这里房价如葱，同时工资也低的可怜。

甚至有人说，离开鹤岗，是因为工资，都支付不了天然气的费用。

去鹤岗的第一批年轻人，已经无奈地离开。

因为房子而来，因为工作而走。

其实，一线的北上广，近10年也有一群人在加速逃离。

01

前段时间，国家统计局刚刚公布第七次人口普查分区县资料。

看到一个扎心的现实：

一线城市，90后在涌入，70在逃离。

对比第六次普查统计资料。

2010年到2020年这十年，

北上广深，90后的比例一直在增加。

排名前 20 的城市，深圳和上海尤其亮眼。

由于外来人口的增加，90后在总人口的比例，10年在内提高了一倍之多。

与之对应的，70后的中年人在净流出。

近10年，上海、北京、天津的40-49岁人口，是完全净流出的，比例高达10 %。

如果按照这样的数据来推算。

最近这10年，刚来到上海和北京的90后年轻人。

在未来的20年离开这里的概率，也将会是一线城市中比例最高的。

留下还是离开，

这是一个让当下年轻人焦虑，

未来铁定要下决心抉择的问题。

02

年轻人，想进入一线，

中年人，想离开一线。

就好像，每过一段时间，总能听到口号：逃离北上广。

这确实不是口号。

近十年，一线城市外来人口的增加速度都在放缓。

据国家统计局，全国各城市人口数据显示，2021年北上广深四大一线城市人口增量开始放缓，均未进入前20。

与此同时，却又有14个新一线/二线城市人口增量超10万人。

城市人口的数量变化，和年轻人的择业观念变化紧密相关。

2022年，前程无忧，调研了三千余位青年（22-40岁），想了解真实的工作年限和就业城市的关系。

《洞察》发现：

刚毕业把一线/新一线作为首选就业地的比重为58.6%。

工作十年以上，首选就业为一线/新一线的比重降低至36.3%。

而刚毕业把二线及以下城市作为首选就业地的比重有41.4%。

工作十年以上将二线及以下城市作为首选就业地的上升至53.8%。

工作时间越长，一线大城市，对于年轻人吸引力越弱。

同时，调查结果显示影响择业城市的因素。

排名前三的理由是：

离家近，和家人在一起幸福感高，75.5%

节奏慢、压力小，52.3%

物价、房价低，19.5%

排名第一的是，和家人在一起，幸福感高。

同时有超过10%的受访者表示“大城市闯荡够了，回小城市定居”。

或许是巧合。

这个数据，正好和统计局发布的，上海、北京、天津的40-49岁人口，净流出比例10%上下吻合。

一线城市无房定居，或许是一线年轻人最深的痛。

但真正刺痛的是，缺失的安定感和孤身的漂泊感。

痛苦的解药还是一套可以安定的房子。

所以，近10年，尽管限购严格。

想留在上海的刚需年轻人，

哪怕预算有限，还是会尽量先上车老破小。

起码，先在这个城市有一席之地。

上海买房，怕买贵怕买错

03

想想这几年，想要扎根上海的刚需群体，其实也挺难的。

2016年底，“房住不炒”首次提出，之后上海就开始了长达三年的平稳期。

本来咱们刚需可以安心赚钱攒首付，结果先是疫情，打工人收入不稳。

再是全球大放水，有钱人聚集的上海楼市也不能幸免，房子一下子就涨了起来。

再到，今年的近三个月月均 1.8万套的平稳期。

好像是做了一圈过山车。

市场好像还是之前那个市场。

不过，经历了三年的疫情，很多刚需的观念已经在变化了。

前些年信奉的是：先上车原则，可以考虑老破小。

这两年明显变化是：尽量一步到位，尽量避开老破小。

今年上海 400 万以下的刚需群体成交，占据了70%的体量。

200万以下成交比例更是比去年增加了大约 5%。

从面积段来看，70-90平、90-110平的比例都在增加。

400万以内的大面积，大概率是在五大新城或郊区的远大新。

刚需在尽量往改善走。

从上海9月份二手房成交总额靠前的小区来看，市区的次新房源几乎占据主导。

市区之外，徐汇的华泾、青浦的徐泾、闵行的莘庄、浦江镇、浦东的周康、松江的泗泾、等板块成交量较为活跃。

对于刚需的吸引力在不断增大。

老破小也不再是刚需上车的优先考虑了。

04

上海的老破小，正在被刚需抛弃。

这或许是一个难以扭转的趋势。

除了一些还有学区加持的老房子，

30几个平方的一房和50几平的两房，

确实很难吸引想要有家的感觉的刚需的目光。

毕竟，在“房住不炒”的大背景下，

先上车老破小的话，

很可能就没办法换车了。

老破小的投资属性越来越低，未来能脱手的机会可能越来越少。

对于经历过口罩事件的上海年轻人，越来越不愿意苟活在面积狭小的老公房里了。

更何况，还有二三线的城市，在大力吸引年轻人。

在上海，刚需群体，

如果无法上好车，那宁愿不上车。

一线的刚需，不会去衰落的鹤岗，

也不会委屈自己，

太过急切地选择定居一线。

毕竟，这些奋斗的年轻人。

更需要的是一个家，

而不仅仅是一套城市的房子。

老破小逐渐无人接手，

或许是楼市未来最深的落寞。