广州“地产一哥”杀入北京
【地产新生代】:过去两年,房地产行业经历了剧烈的波动和调整,活下来的房企仿若穿越生死关,重获新生,行业格局也被大幅改变。一批熟悉的老面孔隐去、消失,另一批央、国企和民营房企崛起、逆袭,港资地产商也重新杀了回来。
他们,构成了新生代房企的主力。一个全新的地产江湖,已经形成。华尔街见闻就此推出“地产新生代”专题,勾勒和记录他们的生存法则和未来蓝图。
(相关资料图)
作者 | 曹安浔
继闽系地产老大建发吞并美凯龙、谋局长三角之后,广州“地产一哥”越秀地产也显露出全国扩张的野心。
2月8日,越秀“开年亮剑”,时隔两年高调进京,花费59亿,斩获北京两宗地块,成为北京2023年第一轮土拍中的最大黑马,也打响了全国扩张的第一枪。
2022年,越秀地产销售创历史新高、逆势提升至克而瑞排行榜第16名,在大部分房企减少、停止拿地之时,越秀却开启了扩张之路,各项业务也风生水起。
作为广州国企,越秀展现了充分的融资和拿地优越性。一个剑指十强的地产明星已经冉冉升起,渡过2022年的寒冬,这个从广州走出的地方国资房企,全国扩张之路正渐入高潮。
京城首秀
2月8日,北京2023年首轮土拍收官。让人意外的是,“过江龙”越秀杀出重围,成了这次土拍最大的赢家。
这次土拍共推出6宗地块,越秀独占其二,击败了中海、华润等央企,京城地产一哥首开等十几名强劲对手,以59亿元总价连续拿下石景山苹果园、昌平信息产业园两宗热门地块,拿地数量和金额均为此轮土拍的第一。
越秀地产首入北京是在2021年5月,彼时只和天恒地产以联合体的形式在北京怀柔区拿下一块地,算是小打小闹。这次60亿大手笔进京拿地,才是越秀正式攻占京城了,带有很强的战略意义。
众所周知,在几年前,类似这样大量金额的地块,往往都是万科、恒大、融创这样的巨头,或者中海、华润、保利这样实力雄厚央企的囊中物,而现在,它们统统败在了越秀手下。
越秀这次出手,让北京众多地产界人士大呼意外。“这南方房企,是来北京土地市场抬轿子吗?”
对此李宇嘉认为,相比华润、中海等在北京已深耕多年的房企,拿下这两宗地是越秀的北京首秀,越秀势在必得,愿意牺牲一定利润来获取。
越秀地产有关人士则表示,公司的战略是全国扩张,北京是极其重要的市场,也是重仓之地,拿地价格也相对合理。
此外,华尔街见闻获悉,原旭辉华北区域集团总裁董毅,已于年初履新越秀地产北方区域副总裁兼北京公司总经理。这位投拓高手的上任,或是越秀北京拿地的另一推动因素。
拉长时间来看,北京拿地并不是越秀的首次激进之举,早在去年,越秀就已经在土地市场大显身手了。
克而瑞数据显示,2022年,越秀在广州、杭州、佛山、合肥、郑州、长沙等地大举扫货,新增土地货值高达1162.4亿元,几乎和当年销售额齐平,高居克而瑞房企新增货值榜第7。
在房地产市场持续低迷、大批房企资金紧张的这两年,越秀逆势扩张的底气从何而来?
从行业层面来看,相比受制于国资委负债率要求的央企地产商,越秀的地方国资背景让它有了加杠杆的底气。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,越秀是增长最快的地方国资房企之一,地方政府对它的希望更高,让它承担着更多国有资产保值、增值的任务,所以,越秀拿地的积极性和底气都更足。
地方财政和金融机构的支持让越秀有充裕的融资通道。越秀地产董事长林昭远在去年初的业绩会上透露:“目前各大金融机构已经主动对接我们公司提供并购贷,公司的钱是不差的。”
去年9月,越秀地产发行10.9亿元5年期公司债,票面利率低至3.09%,处于房企融资极低水平。
此外,越秀本身的销售和回款也不错。克而瑞数据显示,在九成百强房企业绩下滑之时,2022年越秀全口径销售额同比增长6.5%,达到1260亿元,较2021年提升21个位次达到了第16名,是TOP30中进步最大的房企之一。
而且,越秀在广州2022年实现全口径销售额658.35亿元,远远超过保利发展200多亿元,稳坐广州“地产一哥”宝座。
上海易居研究院研究总监严跃进认为,广州房企跑到北京拿地,进一步体现了越秀的全国化布局,未来,这家房企的销售额和影响力可能将持续扩大。
杠杆陡增
凡事皆有两面。越秀大举扩张的风光背后,是近年一路下滑的毛利润率和不断上扬的杠杆。
2022年上半年,越秀增收不增利,营业收入约为312.9亿元,同比增长29.1%,归母净利润为17.1亿元,同比下降25.8%,毛利率在2019年34.21%的高点后,便一路下滑,截至2022年上半年末,已降至21.2%。
虽然越秀依然是绿档房企,但资金链压力越来越大。财报显示,相比2021年末,2022年上半年,越秀地产总负债规模增至2446.93亿元,剔除预收款后的资产负债率增至69.4%,净负债率增至59.7%,现金短债比为1.45。
越秀的在手现金也越来越少了,2022年上半年,越秀在手现金为260.68亿元,比2021年底少了近70亿元。
越秀寄予厚望的TOD项目、旧改项目,有望改善其毛利和降低拿地成本。
兴业证券研报表示,越秀非公开市场拿地力度强,有效控制拿地成本,预计能够保持高于行业平均的毛利率,为未来释放利润奠定基础;瑞银集团研报预测,越秀TOD项目的毛利率有望高于30%。
林昭远在去年中期业绩会上称,行业利润率下滑是普遍现象,会努力保持在20%-25%的毛利率水平;将持续增加在大湾区的优质TOD项目、旧村改造项目的获取力度,包括并购。
然而,加仓TOD项目、旧改项目也是一柄双刃剑,此前,曾重仓大湾区旧改的时代中国、佳兆业,后来都因回报周期过长、债务压顶等原因而暴雷。
2019年开始,越秀存货连年超千亿,存货周转率下滑明显,低于行业平均水平。克而瑞地产研究中心指出,这可能与存货中大多是TOD项目、旧改项目等有关,“长周期性、变现节奏较慢”。
未来,越秀将在规模扩张和盈利、负债的平衡问题上,艰难取舍,这也是每一家地产巨头崛起的必经之路,考验着房企的战略智慧和经营之术。
一位接近越秀的人士指出:“以前大家对国企的印象,是不加班、不卷。但越秀近年也越来越卷了,公司工作氛围很紧张,效率很高,不时加班,越来越像市场化民企”。
这可能便是做大的代价,也是房地产进入平稳甚至下行周期的体现,没有人再能像黄金时代那样轻松赚钱。
在房地产的下半场中,无论国企还是民企,内卷已经平等地笼罩每一家房企,幸存者都要在日益激烈的市场竞争中,为活得久、活得好而搏命。
对于越秀而言,扩张征途的顺利与否,也将决定其能否从地方龙头,跃升为全国性房企,这注定是一场风险与机遇并存的惊奇之旅。
标签:
相关推荐:
最新新闻:
- 4000万双!“棉伙棉伴”新春喜接新订单_全球新资讯
- 广州“地产一哥”杀入北京
- 一条视频讲明白新冠“特效药”:最新消息
- USB3.1、金属机身!ThinkPad TU100 U盘32GB低至35.9元
- 天天观热点:为新安卓机皇让路!三星Galaxy S22 Ultra直降3150元
- LG OLED最新META技术受蜻蜓眼结构启发,每个像素拥有超过5000个微透镜
- 苹果使用USB-C口,但保留私有认证,网友:C了又没C:天天百事通
- 三星显示器:藏不住的专业高效 为你扫清“节后综合症”
- L份额来了!首批个人养老金理财产品现身,业绩基准最高达5.75%
- 【天天聚看点】微软索要索尼高管信息 后者称此举是明显的骚扰行为
- 伊德里斯·艾尔巴解释为何不自称黑人演员:不需被肤色限制
- 《使命召唤》2023新作发售日期泄露 与现代战争系列密切相关
- 和胜股份拟对子公司新马精密增资1.65亿 绑定宁德时代汽车部件业务营收维持增长
- 《八方旅人2》试玩Demo上线Steam平台:2月25日发售_全球速读
- 热推荐:驾驶员开车睡着了!原因是开了特斯拉自动驾驶
- QQ首位用户找到了 QQ号是10201
- 世界今日讯!贾跃亭要回国了?成功融资1.35亿美元
- 世界播报:火烧、刀划、硬掰!三星Galaxy S23 Ultra耐久性测试绝了
- 环球微资讯!iPhone 14/14 Plus内部设计绝了:易于维修 散热更好
- 《英雄联盟》台服将禁用部分IP:重视当地玩家体验
- 《生化危机4:重制版》开发难度大 游戏总监担心惹怒原作粉丝:今日聚焦
- 在游戏里离婚,一点也不比现实中简单
- 正割函数与余割函数图像一样吗_正割函数与余割函数
- 当前观察:外媒评《流浪地球》:将灾难影片提升到一个新的高度
- 实时:69999元起!2023款奇瑞小蚂蚁上市
- 快报:投资人谈ChatGPT:二级市场在喧嚣,一级市场静悄悄
- 全球快资讯:腾讯QQ回应:服务器挤爆了 现已恢复
- 【全球新要闻】爱普生新商用办公彩色打印机专业级大打印量全能王焕新上市
- 《霍格沃茨之遗》PS5手柄特性宣传片:新时代魔杖
- 东北咖啡热,星巴克瑞幸兵发山海关_天天观热点
- 每日精选:《仙剑奇侠传》与《和平精英》联动开启 仙剑爱情冒险
- 【快播报】《流浪地球2》“月球篇”美术设定:造得跟真的一样
- 科幻漫改动画《AI电子基因》7月开播 Madhouse制作
- 徐汇2所幼儿园通过上海市示范性幼儿园评估!有你家附近的吗?|每日看点
- 《双点校园》情人节更新现已上线 Steam免费游玩进行中!|世界热门
- iapfree内购破解插件安装使用教程 iapfree内购破解插件使用注意事项
- 三星nc10快捷键驱动作用 三星nc10亮度调节方法
- rising是什么文件?rising文件可以删除吗?怎么删除?
- 苹果系统如何安装微软雅黑字体?微软雅黑怎么设置?
- 手机wap是什么意思?Web网站与Wap网站的区别?
- 怎么关闭softmanager.exe程序?关闭softmanager.exe程序步骤
- 手机总是收到垃圾短信怎么解决?收到垃圾短信怎么举报?
- 传奇黑屏补丁怎么用?传奇进去之后黑屏怎么办?
- win8怎么关机?windows8系统电脑的关机方法
- 荣耀分布式路由器怎么设置?荣耀分布式路由设置教程
- Fami通周销榜:PS5日本地区销量再次超越NS登顶
- 红雪越狱工具如何帮助手机刷机?红雪越狱工具安装及使用方法
- facetime正在等待激活怎么解决?苹果13无法激活FaceTime?
- 在线测试光纤网速该怎么办?在线光纤网速测试的方法
- proxy switchysharp是什么?proxyswitchysharp如何使用设置?
- 2022养子沟旅游攻略_门票价格_开放时间_优惠政策_交通_地址_天气 新动态
- 红雪越狱工具如何帮助手机刷机?红雪越狱工具安装及使用方法
- facetime正在等待激活怎么解决?苹果13无法激活FaceTime?
- 在线测试光纤网速该怎么办?在线光纤网速测试的方法
- proxy switchysharp是什么?proxyswitchysharp如何使用设置?
- touchwiz主页已停止怎么办?出现现象的原因及几种解决方法介绍
- 【家装干货】装修过来人亲口说:集成灶比传统厨电香多了!|天天快讯
- 小米推出新款RedmiBook Pro 14:搭载i5-12500H、首发4699元|热门
- 提示应用程序无法正常启动显示0xc0000142怎么解决?图文步骤
- C.Aurum潮金:黄金珠宝行业内的新锐时尚品牌
- facetime是什么意思?FaceTime怎么用?FaceTime软件好用吗
- 声卡驱动安装失败怎么办?声卡驱动有哪些重装方法?
- 如何让Word文档首页不显示页眉和页脚?详细的方法步骤
- 花刺代理验证怎么导入ip?花刺代理验证使用教程
- 全球即时:谷歌发布会现场演示手机丢失 只能临时取消该环节
- 马斯克会议现场解雇推特工程师 只因听说自己人气下降_全球报资讯
- 《魔界战记7》发售两周 日本国内销量突破5万份
- 深度理解多巴胺作用机制,才能禁欲、戒瘾、自律:天天播报
- 世界速递!神经磁[图]描记术
- 世界观焦点:情人节跟着京东手机送礼榜选购超值好礼 以旧换新至高补贴1000元
- 环球头条:重金悬赏,八位堂(8BitDo)启动十周年手柄创意征集活动
- 最新消息:上线一年半 《炉石传说》将停更佣兵战纪模式
- 18.2GB!《塞尔达传说:王国之泪》容量为任天堂第一方游戏之最 全球看热讯
- 《夜族崛起》免费扩展包今年5月发布 正式版2024年推出
- 《机动战士高达EXVS2 OVERBOOST》PV1公布 今夏上线:天天速递
- 天天快播:迪士尼CEO:公司未来成功需要高预算动画电影续集
- 全球微速讯:野生菜市,物竞天择
- ChatGPT的崛起与百度的背水一战 全球快资讯
- 天天实时:iPhone 15摄像头升级:背部凸起更多了!
- 【世界热闻】《流浪地球2》总票房突破35亿
- 全球即时:外媒评史上十佳PVP游戏:《英雄联盟》未进前三
- 艾丽·范宁:《死亡搁浅2》运用了新技术 能让游戏更优秀
- 世界今头条!米哈游《崩坏:星穹铁道》被苹果商店泄密:4月26日上线
- 世界热消息:《崩坏:星穹铁道》白露角色PV 跃迁测试今日开服
- 《塞尔达:王国之泪》amiibo游戏内奖励正式公布